太任性？中粮24.4亿勇夺上海新地王“雷火电竞”

2024-11-09 15:45:02

【地产中国网原创】近期上海土地拍卖会市场血雨腥风大大，新的地王兴起，轮跪山头。而此前因或被挤压集团体系的传闻沦为舆论焦点的中粮地产，又凭借土地战场上的勇猛征讨、拿地称王乘势翻转了剧情。

经过几番报价逐猎缠斗，中粮地产近日力挫群雄，又顺利狙击手首创，最后以24.4亿元的价格拍电影得浦东新场上海迪士尼旁边的一块显宅地。地块楼板价超过每平方米35744元，扣减5%(3400平方米)的保障房和约1100平方米公共设施等不能购部分后，实际楼板价超过每平方米38300元，溢价率近236%。按照业内人士预测，未来该项目保本售价在每平方米6万元。

目前的周边项目中，中洲华庭为每平方米2.5万元左右，东方硕大郡、丝庐雅苑、汇锦城等次新的二手房报价在每平方米2.6万元左右，万科明林径在每平方米3万元左右。这意味著该项目房价最少要涨2至3倍才能保本，有业内人士直言，要构建这样的涨幅最少必须3至5年。公开发表资料表明，中粮地产此次勇夺的地块为浦东新区新的场旅游综合服务区A10-1地块，坐落于上海郊环以外，东至规划二路，南至A10-2地块，西至杨辉路，北至新环北路，与人民广场、迪士尼、浦东机场的直线距离分别为30公里、12公里、18公里。

地块转让面积为56886.6平方米，容积率为1.2，接续价格大约为7.27亿元，楼面起价每平方米10650元。据报，该地块共计23家企业参拍。与中粮地产逐鹿的还包括此前屡造地王、同为央企的保利、招商地产，以及国企首创、陆家嘴。

此外，浅长城、温州京都、一方、九龙仓、蓝光、新城、东原、金地、建发、大发、象屿、碧桂园、华润、龙湖、阳光城、正荣、同济、合景等也参予其中。央企任性夺下地由来已久，不仅令其业界侧目，也激怒过中央。6月14日，有消息称之为，还包括国资委在内的多家国家监管机构对央企、国企研发企业展开约谈，口头印发通报拒绝发散在土地市场的追高拿地不道德。

约谈后，央企在土地市场的角逐中一度出了打酱油的配角，部分城市土地竞拍的发烧开始消退。中原地产研究院统计数据表明，2016年前5月，全国土地市场的105宗高价地块有52宗被国企进帐，成交价金额占到比过半，央企共计生产出有15幅地王。央企、国企成地王收割机的底气被指向不差钱的资金实力。

有业内人士认为，央企凭借低成本的公司债等融资，持续减少了现金储备和流动性储备，不仅在拿地时展现出得财大气粗，而且对未来市场波动也有更加强劲的抗压抵挡能力。尽管如此，中粮地产在此次竞拍中吞得下每平方米近3.6万元的地块，否意味著未来能成功消化掉每平方米最少6万的盈利门槛，仍是不得而知，特别是在在刚走进被挤压的传闻阴霾之际，土地市场上这一大手笔豪夺之荐旋即遭到批评，有分析人士直指中粮地产此举非理性。不过也有市场人士指出，中粮迫切拿地有其现实考虑到，意图为其严重不足的土地储备白花。

据理解，中粮地产目前在一线城市的项目以北京和深圳居多，上海项目并不多，上一次在上海拿地还要追溯到2011年的2幅奉贤南桥宅地，而目前其上海在购项目仅有中粮万科翡翠别墅和中粮南桥半岛。如果不算入这次拍出的地块，中粮地产在一线城市从2011年至今仅有获得过6幅土地。中粮地产在2015年年报中总结经营情况，曾对大力拿地给与了认同。年现职，2015年，公司高度重视土地储备工作，全面强化的组织确保，正式成立拿地工作小组，总部增大对城市公司拿地的专业反对和未尽力度，全力支持城市公司在许可范围内大力拿地，已完成全年拿地目标的100%。

公司除大力参与公开市场竞拍外，创意思路，通过城市更新(旧城改建)、并购吞并、内部挖潜等方式，增强土地储备非常规扩展。在对2016年的工作未来发展中，增大土地储备前进力度也名列其中。年报回应，公司将以战略引导为核心，从工作机制、提供方式、土地储备流程、激励机制等方面大大优化提高，唤起并增强城市公司拿地能力，使土地储备工作系统化、常态化。

逐步创建土地储备的价值分析模型，从交通、医疗、教育、环境等设施维度，以及城市的历史溶解、文化累积、市民消费习惯等人文维度，精确辨识区域价值和地块价值。由此可见，中粮地产此次在上海不择手段高价拿地是对一线城市布局战略的反映，而此种布局自中粮地产在2015年年底在北京夺下三幅土地之后之后已打开。

本文来源：雷火·竞技-www.yam-tech.com